住宅ローンをフルローンで組んではいけない3つの理由

こんにちは。

十数年前にマイホームをフルローンで購入されたお客様から

住宅ローンの返済が苦しいと売却をしたいというご相談を受けました。

ローンの明細書を持ってきていただき分析をすると

某大手銀行で金利4%固定で借り入れをされていました。

最近のローン金利は低金利・マイナス金利政策で変動なら1%未満のところも珍しくありません。

固定金利でも1.5~2.5%ですから

「借り換えだけでも出来れば負担がずいぶん軽くなるのですが・・・」とおしゃっていました。

しかし現在の銀行に相談したところ借り換えを断られたそうです。

住宅購入時に購入手数料等の諸費用までローンで組んだために

下記のようになっていたのです。

よく住宅購入の際には頭金を1割は用意しろと言われています。

しかしこれには3つの理由があります。

1.頭金を1割超入れると金利は安くなる

金利はできれば多くは払いたくないですよね。

1割超の頭金があれば金利はこのように変化します。

2.資産価値が下がっていく

建物は資産価値が原則として経年で下がっていくものです。

『新築』の場合は住んだ瞬間から『中古』になります。

つまり購入した時よりも資産価値は途端に下がるということになります。

ローンを組むと建物の返済に充てられる分と利息が発生します。

住宅ローンの借り換えの場合、

借入額ではなく「資産評価額」で判断されます。

利息部分は資産として評価されませんのでローンを組んで日が浅く売却をする、

またローンを借り換えが難しいのは、利息分が新たな借り入れ額より多くなってしまうためです。

3.頭金なしで購入するということは

住宅購入時の頭金は上記2つ理由に加えて、諸費用ローンと資産評価額とのギャップを

埋めるためにも入れた方が良いのです。

何故なら諸費用も購入をするために必要なお金であって、

その資産そのものの評価にはならないからです。

まとめ

建物は資産評価額が経年によって基本的にはどんどん下がっていきます。

住宅ローンの返済は当初利息にその大部分の返済をされてしまいます。

しかしローンの借り換え・建物の売却などの際には利息や諸費用分がある程度減っていないと

ローン残高に比べて、資産評価が低い『残債割れ』となってしまいます。

この評価額<残債の状態を解消するためには預貯金などまとまった資金を充てる方法が原則です。

ただこの時にまとまった資金が手元にないとなると打てる手が限られてしまいます。

そのために繰上返済などでローン期間を短くすることを一生懸命されている方などもいますが、

不足の事態に備えるという意味では手元資金を確保しておくこともとても大切です。

これはマイホームに限らず、不動産投資などの長期ローンを組む場合でも共通として言えることです。

営業マンの言いなりになって「頭金なしで買えますよ!」「今の家賃と同じ額でマイホームが買えますよ」を鵜呑みにすることは大切な家族と過ごす場所を将来失うことになりかねません。

※家を購入するとメリットもありますが、居住スペースが賃貸よりも広くなるために光熱費などが大幅に増えるなどトータルで支出も増える傾向にあることなど気を付ける点がいくつかあります。

住宅を購入する際には信頼できるライフプラン設計に詳しい専門家にご相談ください。

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